築夢踏實! 蓋一間自己想要的房子, 多美好的夢想, 但要怎麼實踐呢? 來看看美國的蓋房流程吧…

買房子都不是一件小事了, 何況是從無到有的自蓋房~!! 瑣碎的事多到天邊, 過程也是如坐雲霄飛車般的刺激, 但, 能住進自己一手設計的房子, 心裡真的萬分激動… 人生大事又完成一項啦, 開心~!!!

在入住半年後的今天, 終於比較清閒一點, 慢慢地開始記錄一些過程… 第一件事, 就是簡化再簡化的讓大家初步認識一下自蓋房是怎麼樣的過程吧~!!!

座標: 德州海邊
簽約時間: 1/9/2020

Step 1. 買一塊寶地 (Land)!

小桃公主本來就打算只買住宅區, 這邊能挑的不多, 所以, 沒有太多的問題… 主要就是看準自己喜歡的學區, 房屋的方位, 打聽有沒有惡鄰, HOA, 建商綁約等等的消息… 都沒問題, 就成功地解決最小的一件事了!!!

Step 2. 找建商, 搞定室內設計圖 (Builder & Floor Plan)!

有些住宅區已經包建商, 包室內設計圖, 比較有制度, 有規劃, 那也沒什麼好談, 因為一切沒得商量 (但還是可以問問看, 或許他們接受小幅度修改)… 但如果沒有包建商, 第二步, 就是找跟你情投意合的建商~!! 這部分一樣是需要在地人的協助, 有他們的經驗分享, 一切會透明許多, 選擇清單也清瘦許多…

如果建商是自己找的, 室內設計圖可以請建商提供, 選出你最喜歡的之後再來微調細節 (推牆, 加插頭, 挑高, 櫃子設計)… 如果都找不到合意的, 跟小桃公主一樣放膽地自己畫一個也不是太難啦, 哈哈哈… (好用工具詳見: Sweet Home 3D)

在討論設計圖的過程中, 也是一個挑戰你跟建商感情的時候… 如果你發現你喜歡的感覺他都覺得不太好, 或是過程中滿硬的, 討論時漫不精心, 那或許早早拆夥比較好, 免得之後氣急攻心, 還不確定交代的事會不會照辦… 小桃公主的心得是, 討論中一直不斷地揮筆作筆記, 才能位列良配的候選人…

Step 3. 銀行貸款 (Construction Loan)…

跟建商談妥簽約後, 緊接著就是銀行貸款, 建商則要負責圖紙結構確認 (engineering calculation) 的部分… 通常銀行這一關需要一個月, 銀行認了建商才會開始行動, 確認結構也要一個月左右… 也就是說跑這些流程至少就要兩個月了 (這是 2020/3 的數字, 現在應該要更久…) 如果想要加速進行, 也可以跟建商談同步進行, 只是如果有什麼狀況導致不能開工, 費用自己吸收…

不同於一般的房屋貸款, 這種貸款對銀行的風險更高, 所以, 只能申請利率比較高的 Construction Loan… 等房子蓋好後, 可以視利率考慮 re-finance 降低利率…

工程分 5 期, 付款方式是在每一期結束, 建商會請銀行的人來確認, 待我們簽名後, 才付那一期的錢… 第一期 (20%) 是頭期款, 自己付, 之後就是銀行付, 開始貸款人生… 強烈建議不要提前付款, 沒有人知道明天建商是不是就跑路了… 很多建商就算曾經破產過, 也可以換個名字捲土重來, 所以, 還是謹慎點為妙!

PS. 不同的社區/州, 有不同的作法, 這邊的資訊僅供參考…

Step 4. 開工~!!!

令人興奮的破土, 在建商拿到工作許可證 (permit) 之後, 就真的開始了!!!!!! 大致分成五期:

Draw 1: 20% 水泥完工 (Upon Foundation Pour)
Draw 2: 20% 全屋防水完工 (Upon “Dry-In” stage—Synthetic felt paper on roof and TyVek on walls)
Draw 3: 20% 隔間, 水, 電, 瓦斯走線, 牆壁屋頂隔熱隔音完工 (Upon Sheetrock texture)
Draw 4: 20% 木工, 油漆 (The start of Electrical rough-in)
Draw 5: 20% 所有剩下的室內裝潢, 家電 (FINAL – Substantial Completion)

我們家從簽約起算 8 個月完工, 算是順利的例子… 下面附上工作進度表, 依照付錢時間分成五個部分, 綠色的內容是建材選擇的順序, 藍色的內容是建商工作大綱… 希望這個圖表能讓大家有點感覺囉…

至於建商會怎麼進行, 過程中的溝通方式, 完全視建商而定, 沒有既定的遊戲規則… 比較大規模的建商 (負責一整個社區), 可能會固定給進度表, 固定跟各工頭開會… 我們的建商雖具規模, 但沒做到這麼大, 就沒有這麼制式的進度報告… 只要能聯絡的上建商 (某個階段之後, 聯絡工頭更有效率, 他才是主事者啊!!!), 溝通無礙, 過程中就會順利一些… 但, 畢竟整個建案的細節多如牛毛, 所以, 還是會有一些與預期有落差的事發生… 詳細中的細節再給我點時間慢慢整理啦 🙂

Step 5. 完工 (Closing)~!!

在完工前, 建商會帶你走一圈 (walk through), 所有不滿意的, 這是能提出討論的最後機會了… 交屋之後, 一切就要自己維護… 所以, 一定要好好再三檢查, 打起精神地迎接這一天!!! 跟建商擬好瑕疵清單 (punch list), 房子沒問題, 就可以去銀行簽名蓋章, 然後恭喜自己成為有巢氏!!!!

把重點都精簡在這一篇了, 但事情決不是憨人想的那麼簡單… 我們 7 天就果決的決定好地, 卻花了 240 天畫 floor plan 和找我們的良配建商… 90 天跑流程, 最後真正的蓋房花了將近 6 個月, 花了將近一年半啊!!! 但, 撇除掉 floor plan 那一段, 我們其實算是很順利又幸運的了…

更多美國蓋房令人吐血的情節, 詳見: 小桃公主的美國蓋房大小事~!!

Step 1. 買一塊寶地 (Land)!

Step 2. 找建商, 搞定室內設計圖 (Builder & Floor Plan)!

Step 3. 銀行貸款 (Construction Loan)…

Step 4. 開工~!!!

Step 5. 完工 (Closing)~!!

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